Penurunan Suku Bunga KPR Januari Dorong Affordabilitas Rumah Tinggi Empat Tahun

Gudang Tekno – 10 Februari 2026 | Awal tahun ini, penurunan suku bunga hipotek mengubah lanskap pasar perumahan Amerika. Pada 9 Januari, rata‑rata suku bunga mencapai 6,04%, menurunkan beban pembayaran bulanan bagi jutaan pemilik rumah yang ingin melakukan refinancing.

Data ICE Mortgage Technology yang dirilis dalam Mortgage Monitor Februari 2026 mencatat hampir 5 juta peminjam berpotensi menurunkan cicilan mereka. Angka tersebut meningkat 20% dibandingkan akhir 2025, menandakan lonjakan permintaan refinancing yang belum pernah terlihat sejak awal 2022.

Secara khusus, 4,8 juta peminjam berada dalam zona yang dapat memanfaatkan penurunan tersebut. Dari jumlah ini, sekitar dua pertiga diperkirakan memilih refinancing berbasis suku bunga dan tenor, mengingat efek “lock‑in” yang masih kuat di kalangan peminjam dengan suku bunga di bawah 5%.

Menurut Andy Walden, kepala riset pasar hipotek di ICE, “Pengurangan kecil menuju 6% dapat meningkatkan kemampuan beli secara signifikan, terutama bagi pemilik rumah yang dapat menurunkan suku bunga dan cicilan bulanan.” Pernyataan ini menggarisbawahi betapa sensitif pasar terhadap pergerakan basis poin.

Namun, dinamika pasar tidak seragam. Sementara peminjam berpenghasilan menengah di wilayah Timur Laut dan Midwest menikmati perbaikan kemampuan beli, konsumen di Selatan dan Barat masih berhadapan dengan tekanan harga rumah yang masih tinggi dibandingkan pendapatan.

Rasio harga rumah terhadap pendapatan nasional tetap berada di level 4,8 : 1, jauh di atas rata‑rata historis sekitar 4 : 1. Hal ini berarti meski suku bunga turun, beban harga rumah tetap menjadi tantangan struktural bagi banyak keluarga.

Fenomena lain yang muncul adalah peningkatan jumlah peminjam yang berada dalam kondisi “underwater”. Lebih dari 1,1 juta peminjam pada akhir 2025 memiliki ekuitas negatif, angka tertinggi sejak awal 2018. Kebanyakan kasus terjadi pada pinjaman FHA dan VA yang diterbitkan sejak 2022.

Secara geografis, beberapa pasar di Selatan melaporkan lebih dari 10% rumah berhipotek berada dalam kondisi negatif. Meskipun demikian, tingkat ekuitas nasional masih tergolong kuat, menandakan perbedaan tajam antar wilayah.

Di sisi kredit macet, tingkat delinkvensi nasional turun menjadi 3,68% pada Desember, menurun 16 basis poin dari bulan sebelumnya. Namun, delinkvensi lebih dari 90 hari justru naik 30.000 kasus, mencapai level tertinggi dalam hampir tiga tahun.

Pergerakan harga rumah pada 2025 juga mencerminkan perlambatan; kenaikan tahunan hanya 0,6%, terendah sejak 2011. Sementara pasar Timur Laut dan Midwest tetap stabil, penurunan harga di Selatan dan Barat menurunkan rata‑rata nasional.

Bob Hart, presiden ICE Mortgage Technology, menekankan bahwa “pasar hari ini penuh arus silang—peminjam cepat merespons perubahan suku bunga, kemampuan beli membaik bagi sebagian, namun stres kredit muncul di area lain.” Platform end‑to‑end ICE membantu lembaga keuangan menavigasi kompleksitas tersebut.